La manutenzione, ordinaria, ma soprattutto straordinaria, dei balconi è molto spesso oggetto di liti tra condòmini. «Perché tocca a me pagare l’intero importo per i lavori?» è certamente una delle domande che, più di frequente, viene posta all’Amministratore.
La risposta, in realtà, è semplice: secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, i balconi e i terrazzi non sono compresi tra le “parti comuni” e, di conseguenza, le spese a essi relative, sono da considerarsi a carico del singolo condomino.
Tuttavia vanno fatte delle considerazioni al riguardo. Se in passato i balconi erano considerati, e di conseguenza costruiti, come elementi accessori utili solo al proprietario, oggi si possono distinguere due tipologie di manufatti: i balconi incassati all’interno dei muri perimetrali (la cui funzione è di copertura e sostegno) e quelli aggettanti, che sporgono verso l’esterno costituendo un prolungamento dell’appartamento.
Alla luce di questo, parlando dei balconi incassati, è possibile riferirsi all’articolo 1125 del Codice Civile, secondo il quale «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto». Cosa significa? Che, in caso di rifacimento o manutenzione di un balcone incassato, le spese andranno divise tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore.
Facciamo un esempio pratico: se il balcone incassato di Mario Rossi (al terzo piano), dovesse necessitare manutenzione, il signor Bianchi (che vive al secondo piano, proprio sotto al signor Rossi), dovrà partecipare alla spesa. Anche in questo caso dipende sempre dal tipo di lavorazione che andrà fatta e dalla motivazione. Se il signor Rossi volesse ripiastrellare il balcone per questioni meramente estetiche, le spese saranno a carico suo.
Il discorso sui balconi aggettanti, invece, è un po’ più complicato. Occorre una nota preliminare: dal 2013 le facciate sono state inserite nella lista delle parti comuni (art. 1117 C.C.).
Ultimamente c’è la tendenza a conferire un’importanza particolare alla funzione decorativa che il balcone svolge sulla facciata condominiale. Ecco quindi che si apre un ulteriore possibilità: se l’intervento eseguito riguarda la manutenzione della struttura portante, allora pagherà le spese il proprietario, se invece si interviene sul rivestimento (e quindi si lavora sul decoro architettonico dell’edificio, previsto dall’art. 1117 C.C.), allora si dividerà l’importo per millesimi e tutti i condòmini parteciperanno.
A riprova di ciò possiamo citare due sentenze della Cassazione, una del 2012 e una del 2017 (rispettivamente Cass. sent. n. 6624/2012 del 30.04.2012; Cass. sent. n. 21641/2017 del 19.09.2017), secondo cui vanno considerate parti comuni le ringhiere, i parapetti, i frontalini, le fioriere, qualora contribuiscano all’abbellimento e al decoro architettonico dell’edificio; restano invece a carico del proprietario le spese inerenti alla parte interna del balcone e al piano di calpestio (come, per esempio, l’impermeabilizzazione e la pavimentazione).
Il sottobalcone è, a oggi, oggetto di disputa: la giurisprudenza al riguardo, infatti, è oscillante e poco chiara. In ogni caso, la tendenza è di considerare la porzione sottostante del balcone come una parte comune, dato che è visibile dall’esterno e, quindi, fa parte della facciata.
Insomma, la questione balconi è molto complicata; ma un buon Amministratore saprà spiegare ai propri condòmini il da farsi.
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